(四)估价目的：对房管局直管公房出售价格评估
   (五)估价时点：1994年6月9日
   (六)价值定义：本次估价为房改售房价格
   (七)估价依据：
   1. 各类地区基准地价
   2．现场丈量勘估记录
   (八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
   (九)估价方法：房地分离评估，综合计价。建筑物重置成本价按成新折扣法计算，土地价格采用基准地价修正法进行估价。
   建筑物价值＝[(重置单价x成新折扣率)x(1+各项因素修正之和)]x建筑面积
   土地价值＝[基准地价x(1+各项因素修正之和)]x土地面积
   (十)估价结果：
   估价结果如下表：
  (十一)估价人贝：(略)
    (十二)估价作业日期：1994年5月29日至6月14日
 (十三)估价报告应用的有效期：(略)
xx市房地产管理局直管公房出售估价技术报告
   (一)实物权益状况因素分析：(略)
   (二)区位状况因素分析：(咯)
   (三)市场背景分析：(略)
   (四)最高最佳使用分析：(略)
   (五)估价方法选用：房地分离评估，综合计价。建筑物重置成本价按成新折扣法计算，土地价格采用基准地价修正法进行估价。
   建筑物价值＝[(重置单价x成新折扣率)x(1+各项因素修正之和)]x建筑面积
   土地价值＝[基准地价x(1+各项因素修正之和)]x土地面积
   (六)估价测算过程：
   1．选择若干不同地区不同结构的直管公房，进行出售价格的评估。
   各地段的基准地价如下：
   xx市直管公房住宅用地基准地价表    单位：元／m2

(1)xx街38号，为地上一层砖混二等房，建于1980年，建筑面积58m2，占地面积58m2。
   a.求取建筑物现值，各因素确定如下：
   a.同类房屋重置单价为200元／m2
   b．坐向北，修正为牛2％    
   c．西墙共有，修正为一4％
   d．窗户面积小(通风采光)，修正为一3％
   e．经观察及计算确定成新折扣率为70％
   f. 根据以上因素计算房价
   200x70％x(1+2％一4％一3％)x58＝133x58＝7 714(元)
   b。求取土地使用权转让价格，各因素确定如下：
   a．该地区基准地价为70元／m2
   b．宗地规则(有院)，宗地条件修正为+20％
   c．交通较不便，环境条件修正为一3％
   根据以上因素计算地价：
   70x(1+20％—3％)x58＝4 750.20(元)
   c．该直管公房出售价格为：房价+地价＝7 714+4 750.2＝12 464.20(元)
   (2)xx街35号，小瓦房3间，建筑面积48m2，占地面积48m2，1966年建造，向北。
   a．求取建筑物现值，各因素确定如下：
   a．成新折扣率为0.4
   b．重置单价为160元／m2
   c．墙体修正为一10％
   d．采光修正为一2％
   e．坐向修正为+2％
    f.根据以上因素修正计算房价
   房价＝[(160x0.4)x(1—10％一2％+2％)]x48
   ＝57.6x48＝2 764.80(元)
   d．求取土地价格，影响价格的因素修正如下：
   a．该地区基准地价为65元／m2
   b．噪音、污染因素修正为-2％
   c.交通条件(临街)修正为十5％
   d．地势条件修正为-1％
   根据以上因素修正计算土地价：
   地价＝[65x(1+5％一2％一1％)]x48＝66.3x48＝3 182.40(元)
   c. 该直管公房出售价格为：
       售价＝房价十地价＝2 764.8+3 182.4＝5 947.20(元)
   (3)建设路一栋15号四楼(顶层)二室一厅套房，建筑面积50 m2，楼房土地分配面积为12.5m2，1983年建造，要求评估该直管公房1994年出售价格。
   a．计算房价：
   该建筑物已使用年限为1994一1983＝11(年)
   因其维护、修缮较差，结合观察法确定其成新折扣率为74％
   该建筑物为砖混二等，重置单价为280元／m2
   墙体修正为一4％
   坐向修正系数为+2％
   楼层修正系数为一7％
   建筑物现值＝[(280x74％)x(1—4％+2％一7％)]x50
   ＝188.55x50＝9 427.50(元)
   b．计算土地价格：
   基准地价为85x2＝170元／m2 (楼房地价按2倍计算)
   交通条件修正为+3％
   土地价格＝c170x(1+3％)]x12.5
   ＝175.1x12.5＝2 188.75(元)
   c．直管公房出售价格
   售价＝房价+地价＝94 275．5+2 188．75＝11 616．25(元)
例4一例30(略)
   2．根据大量实例评估，预测各类地区各类结构的直管公房出售价格如下表：

[案例4—2]  分析
   1．从估价报告中提供的情况看，本案例是为大批直管公房的出售确定出售的基准价格，由于是大面积售房，不可能在出售时对每一宗房屋估价，只能分别对不同地段、不同结构、不同建设年代的房屋确定统一的基准价，估价报告的结论就是提供了这样的几个售房基准价格表。
   但是，估价报告并未对这个估价结果进行说明，也没有对房改售房时如何运用这个基准售价表进行说明。
   2．估价报告的技术思路交代得不清楚，导致估价报告的估价测算过程也不清晰。
   如第一章所述，该估价报告的估价技术路线是这样的：分别对不同地段、不同结构、不同建设年代的房屋确定基准价，基准价的确定方式是在不同地段、不同结构、不同建设年代的房屋中分别选择数宗有代表性的房屋，对其进行估价，然后取平均值，作为该类房屋的房改售房基准价。但估价报告对这个技术思路没有交代，从报告的计算过程看，估价人员对这个技术路线也不甚明确，因此在报告中对所列举的3个计算实例都是计算其总价。其实根据上述技术路线，应该是确定有代表性的房屋的单价。
   3．报告的格式不严谨，虽然该报告已经按《规范》的要求作了改造，但有些在《规范》中没有明确规定的细部则保留了原始报告的原状。我们发现，第一个实例的房价计算程序和第二个实例是不一样的，第一个实例的计算程序为：
   “a．求取建筑物现值，各因素确定如下：
     a．同类房屋重置单价为200元／㎡
     b．坐向北，修正为+2％
  c．西墙共有，修正为-4％
d．窗户面积小(通风采光)，修正为一3％
  e．经观察及计算确定成新度为70％
  f．根据以上因素计算房价
    200x70％x(1+2％-4％-3％)x58＝133x58＝7 714(元)”

第二个实例的计算程序则为：
    “a．求取建筑物现值，各因素确定如下：
    a．成新折扣率为0．4
    b。重置单价为160元／㎡    
    c．墙体修正为一10％
    d．采光修正为-2％
    e. 坐向修正为+2％
    f. 根据以上因素修正计算房价
    房价＝[(160x 0．4)x(1—10％一2％+2％)]x 48＝57.6x 48＝2 764.80(元)”
    而第三个实例又完全采用了另一种书写格式，这样给人的感觉就不严谨。
    4．报告中只列出了基准地价标准，没有说明基准地价的内涵，是土地单价还是还是楼面地价价，也没有说明基准地价修正的方法，因此对各修正系数的具体确定方法和在第三个实例的地价计算中，将基准地价乘以2，就显得依据不足。
    [案例4—3]
xx新村49栋703房地产估价结果报告(节选)
    (一)委托方：张xx
    (二)估价方：xx市房地产交易中心
    (三)估价对象：张xx所拥有的xx新村49栋703房，建筑面积93.88m2㎡
    (四)估价目的：为申请移民提供财产价值依据
    (五)估价时点：2004年1月20日
    (六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
    (七)估价依据：
    1．《房屋所有权证》(x房证字第30004739号)
    2．实地查勘和市场调查获取的资料
    3．政府有关文件和法规
    (八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
    (九)估价方法：
    由于可比实例较少，拟采用成本法估价。计算公式如下：房地产价格＝土地重新取得成本+建筑物重置价一建筑物折旧
    (十)估价结果：
    经过估算，在估价时点估价对象单价为人民币2 207元／m2，总值207 177元，大写：人民币贰拾万柒仟壹佰柒拾柒元整。
    (十一)估价人员：(略)
    (十二)估价作业日期：(略)
    (十三)估价报告应用的有效期：(略)
xx新村49栋703房地产估价技术报告
    (一)个别因素分析：
    估价对象原为福利商品房，已补足地价(配套费)，用途为住宅，于1998年竣工，混合结构，全部为业主自用，具体情况见附件。
    (二)区域因素分析：(略)
    (三)市场背景分析：(略)
    (四)最高最佳使用分析：(略)
    (五)估价方法选用：
    由于可比实例较少，拟采用成本法估价。计算公式如下：房地产价格＝土地重新取得成本+建筑物重置价一建筑物折旧
    (六)估价测算过程：
    1；土地重置价
    根据委托方提供的地价付款收据，确定地价为7 276元。
    2．价格估算
    根据xx市建设定额管理站公布2004年1月建筑工程价格信息和xx省预算定额，确定估价对象重置价格为：
    (1)建筑安装工程费：112 656元
    (2)施工前期费用：52 573元
    (3)区内配套工程费：45 062元
    (4)管理费：(112 656+52 573+45 062)x 3％＝6 309(元)
    (5)利息：52 573x0.86％x10+(112 656+45 062)x0.86％x5＝11 266(元)
    建筑物重置价＝112 656+52 573+45 062+6 309+11 266＝227 866(元)
    建筑物折旧：＝(227 866x(1—0.1))／(50—6)x6＝27 965.4(元)
现时价格＝7 276-{-227 866—27 965.4＝207 177(元)
    现时单价＝207 177／93.88＝2 207(元／m2)
    (七)估价结果确定：
    对估价对象的状况、位置、装饰等影响其价值的因素进行综合考虑，根据市场调查资料及估价人员经验，采取成本法，确定估价对象的市场总价值为人民币207177元，单价为人民币2 207元／m2。
  附件    
    xx市房地产交易中心房屋、建筑物现场勘查表
物业名称  xx市xx新村49栋703房
    物业地址  (略)
    位置简图  (略) 
    结构     框架      基础   　 桩基础总楼层     7
    层高     一      楼面荷载  一    评估楼层  　7
    建筑面积  93．88㎡占地面积  一   平面形式  3x2
    朝向       北       电梯     一   停车场库  有