一、 内容提要：

居住房地产估价，商业房地产估价，商务办公房地产估价。
重点、难点：
熟悉居住、商业、办公房地产的估价特点，掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。

二、内容讲解：

第4章  各种类型的房地产估价
    根据估价对象用途的不同，在房地产估价时一般将房地产分为下列十种类型：
    (1)居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
    (2)商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。
    (3)办公房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。
    (4)旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。
    (5)餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
    (6)娱乐及仓储房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等。
    (7)工业房地产：包括工业厂房、仓库等。
    (8)农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。
    (9)特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。
    (10)综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。
本章主要对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等九类房地产的估价案例进行分析，综合房地产实际上是各种类型房地产的复合体，本书的案例中有些估价对象就是综合房地产，因此不再单独举例。

4．1  居住房地产估价

    4．1．1  居住房地产及其估价的特点

    居住房地产，或简称住宅，是所有房地产中占比重最大的一类，也是社会资产存量的一个主要组成部分。城市现有房屋总量中，住宅占50％以上；2000年全国竣工的商品房屋中，住宅占82.6％；当年的商品住宅投资额占全社会固定资产投资总额的13.33％。而根据美国的统计，仅家庭自有住房一项资产就占美国家庭资产总量的32％，这还不包括用于投资的住宅房地产。
    居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
    居住房地产之间的相似性比其他类型的房地产多，在一个居住小区中，往往有许多幢住宅采用同样的图纸施工，在外观上几乎是一样的；在同一幢住宅楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住房也基本上没有什么区别。同时，居住房地产的交易量一般也是各类房地产中最大的，因此居住房地产估价的可比性较强，比较容易找到足够数量的可比实例。
    居住房地产不同于一般的商品，也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还由于它是人类生存最基本的生活资料， 因此具有很强的社会保障性。在我国，曾经有相当长的一段时期，城市住房是作为社会福利的形式存在的，直到20世纪末，福利分房才正式停止，这造成了我们城市中目前存在大量的所谓房改房，这部分住宅的估价也具有其特殊性。
    另外，我国为了保证社会稳定，对城市政策性、福利性住房的租金价格采用一定形式的管制措施。这些特点都是在进行居住房地产估价时必须充分掌握的。
    4．1．2  影响居住房地产的主要区域因素    
    4．1．2．1  交通条件
    交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁、轻轨等。
    4．1．2．2  生活服务设施
    居住房地产所处地段不一定要繁华，即使处于商业繁华地段，也希望能够闹中取静。但居住房地产周围一定要有基本的生活服务设施，例如：菜市场、商店、银行、邮局、理发店、洗衣店，等等。
    4．1．2．3  教育配套设施
    教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学校和幼儿园、托儿所。
    4．1．2．4  环境质量
    包括估价对象附近以及小区的绿化环境、噪音程度、空气质量、卫生条件等。
    4．1．3  影响居住房地产的主要个别因素
    影响居住房地产的个别因素主要有：
   4．1．3．1  建筑结构、类型和等级
    建筑结构可分为砖混结构、砖木结构，框架结构、钢混结构等，具体包括基础、墙体、屋面、楼地面等情况。
4．1．3．2  装修
    对于新建房地产而言，毛坯房与装修房的价格差别很大，粗装修、普通装修与高档装修的差别也很大。   
    4．1．3．3  设施与设备
    供水、排水、供电、供气、共用天线、通讯等管线的完备程度，厨房、卫生间洁具情况等。
    4．1．3．4  质量
    建筑质量，保温或隔热设施，防水防渗措施等是否符合标准及质量等级。
    4．1．3．5  朝向与楼层
    朝向除了考虑采光、通风等因素外，还有一个重要的因素是景观。例如一般来说，朝南的住宅优于其他朝向(例如朝北)的住宅，但当北向面对的是美丽的海景或江景时，北向的住宅就比同楼层南向的住宅价值高，而且甚至会高很多。
    多层无电梯住宅的最佳楼层是高低适中的楼层，例如7层住宅的最佳楼层一般是5层。高层住宅则通常是楼层越高价值越高。
[案例4—1]
xx大厦丽晶阁16一c房地产估价结果报告(节选)

  (一)委托方：xx省a市中级人民法院
    (二)估价方：xx省a市房地产交易中心
    (三)估价对象：
    xx大厦丽晶阁位于b市xx区xx中路与xx路交汇处，东邻xx路，南依xx东路，西接xx中路，四周道路四通八达，有多路中、小巴从中经过，距xx海关仅数分钟距离，交通十分方便。评估物业视野开阔，卫生整洁，附近有学校、市场、医院及邮电所等配套设施。大厦由中国海外建筑(b市)有限公司开发和管理，设有闭路电视监控和保安系统，形成一种封闭式的物业管理，是b市著名大厦之一，在海外有较高的声誉。
    (四)估价目的：为法院判决提供价格依据
    (五)估价时点：1995年9月7日
    (六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
    (七)估价依据：
    1．中国海外建筑(b市)有限公司售楼专用发票复印件
    2．公证书复印件
    3．实地查勘和市场调查
    4．政府有关文件和法规
    (八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
    (九)估价方法：
    由于可比实例较多，故采用市场法进行评估，经过市场调查，我们收集了近期若干成交案例，从中选择部分可比实例作参照，对影响估价对象价值的有关因素进行修正。
    (十)估价结果：经过估算，xx大厦丽晶阁16一c房在1995年9月7日的单价为港币9 150元／m2，总值港币932 019元，大写：港币玖拾叁万贰仟零壹拾玖元。
    (十一)估价人员：(略)
    (十二)估价作业日期：(略)
    (十三)估价报告应用的有效期：(略)
xx大厦丽晶阁16一c房地产估价技术报告
    (一)实物权益状况因素分析：
    估价对象视野开阔、卫生整洁，附近有学校、市场、医院及邮电所等配套设施。大厦由中国海外建筑(b市)有限公司开发和管理，设有闭路电视监控和保安系统，形成一种封闭式的物业管理，是b市著名大厦之一，在海外有较高的声誉。估价对象已于1993年7月26日交付使用，全部楼价为港币87.25万元，还未办理《房地产证》。估价对象进行过二次装修，具体情况见附件。
    (二)区位状况因素分析：
    xx大厦丽晶阁位于b市xx区xx中路与xx路交汇处，东邻xx路，南依xx东路，西接xx中路，四周道路四通八达，有多路中、小巴从中经过，距xx海关仅数分钟距离，交通十分方便。
    (三)市场背景分析：(略)
    (四)最高最佳使用分析：(略)
    (五)估价方法选用：
    由于可比实例较多，故采用市场法进行评估。
    (六)估价测算过程：
    经过市场调查，收集了近期若干交易实例，从中选择部分可比实例作参照，对影响估价对象价值的有关因素进行修正，运用科学合理的计算方法，评估其现行市场价值。
(七)估价结果确定：
    通过对估价对象的用途、位置、楼层等可能影响其价值的因素进行通盘考虑,根据市场调研资料进行修正，现评估出xx省a市中级人民法院委托的xx大厦丽晶阁16一c房单价为港币9 150元／m2，总价为港币932 019元。
 附件
      a市房地产交易中心房屋、建筑物现场勘查表
 物业名称  xx大厦丽晶阁16一c房
 物业地址  (略)
   结构    框架   基础    桩基础  总楼层    32
   层高    --    楼面荷载  --    估价对象楼层16
   建筑面积101.86 占地面积  --    平面形式 3房1厅
   朝向    南北   电梯    有     停车场库    有
   装修标准  外墙    玻璃马赛克
            内墙    进口墙纸，主卧、卫生间改为壁柜
            天花    厅：艺术吊顶，贴进口壁纸
                       卧室：贴壁纸
                       过道：雕花玻璃吊顶
            地面    柚木地板
门窗    木板内门，外设防盗门；白铝白玻，有窗帘盒
厨厕    厕：雕花玻璃吊顶，卫生二洁具，云石台面洗脸盆，大理石地板，大理石墙裙到顶
                                         厨房：卫生厨具，大理石地面，白花磁砖到顶，彩花玻璃吊顶                
                    洗衣房：白铝白玻，大理石地面，白花磁砖到顶
            阳台    白铝白玻，白花磁砖到顶，大理石地面，不锈钢栏杆
            水电    水电保障，暗线暗装
            设施    一部直线电话
   [案例4—11]  分析
   1．报告没有说明估价对象权属情况。
   2．这类商品住宅的同类可比实例通常很多，因此一般可以直接用最近成交的 同类型住宅可比实例作比较，几乎可以不作修正。但是，作为估价技术报告，完全没有评估过程，也没有列出可比实例，是不适当的。
  3．该报告为实际估价报告的原貌，未按规范格式调整。