6．估价人员现场勘察的结果
(八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
(九)估价方法：由于估价对象为待开发土地，且有较为详细的规划要求，因此 估价人员确定采用假设开发法来作为本次估价的基本方法。
(十)估价结果：经过详细计算，估价对象土地总价值为53000万元，大写：人民币伍亿叁仟万元整。
(十一)估价人员：中国注册房地产估价师xxx、xxx
审核人员：中国注册房地产估价师xxx
(十二)估价作业日期：(略)
(十三)估价报告应用的有效期：自2003年9月7日起一年。
xxx宗地估价技术报告
(一)实物权益状况因素分析：(略)
(二)区位状况因素分析：(略)
(三)市场背景分析：(略)·
(四)最高最佳使用分析：(略)
(五)估价方法选用
由估价对象为待开发土地，且有较为详细的规划要求，因此估价人员确定采用假设开发法来作为本次估价的基本方法。
(六)估价测算过程
根据估价对象的规划要求及相关的可行性研究报告，该地块的最佳开发利用方式如途为商住楼，建筑容积率为8，建筑覆盖率为50％；建筑总面积464000m2，建筑物层数16层，各层建筑面积均为29000m2，地上1～4层为商场，5～16层为住宅。
1.计建设期：预计共需三年时间才能完全建成投入使用，即2006年9月完成。
2．预计出售楼价：估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出；住宅楼的40％在建造完成后即可售出，50％半年后才能售出，其余l0一年后才能售出。
预计商业售当时的平均售价为每平方米6000元，住宅楼出售当时平均售价为每平方米2500元。
3.估计开发费以及开发商利润：估计总建筑费用为3.5亿元；专业费用为建筑费的10％；年利息率为12％；销售费用为楼价的3％；税费为楼价的5％，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为20％。
在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入30％的建设费及相应的专业费用；第二年需投入40％的建筑费用及相应的专业费用；第三年投入余下的30％建筑费用及相应的专业费用。
乙求取地价：采用的计算公式如下：
地价＝楼价一建筑费一专业费用一利息一销售费用一税费一开发商利润
拟采用静态和动态两种方式计算地价。
(1)采用静态方式计算地价：
①总楼价＝6000x29000x4+2500x29000x12
＝1566000000＝156600(万元)
②总建筑费＝35000(万元)
③总专业费用＝总建筑费x10％＝35000x10％
＝3500(万元)
④总利息＝(总地价+总建筑费+总专业费)x利息率x计息期
＝总地价x12％x3+35000x(1+10％)x30％x12％x2.5
+35000x(1+10％)x40％x12％x1.5+35000
x(1+10％)x30％x12％x0.5
＝总地价x0.36+6930(万元)
上述总利息的计算采用的是单利，计息期到2006年9月止。各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时估价人员是假设各年建筑费和专业费用的投入集中在各年的年中，这样，就有上述总利息计算中的计息年数分别是2.5、1.5、0.5的情况。
⑤总销售费用＝总楼价x 3％＝156600x3％＝4698(万元)
⑥总税费＝总楼价x5％＝156600x5％＝7830(万元)
⑦总利润＝(总地价+总建筑费用+总专业费用)x利润率
＝总地价x20％+(35000+3 500)x20％
＝总地价x0.20+7700(万元)
将上述①至⑦代入公式中，即：
总地价＝156600—35000—3500一(总地价x0.36+6930)一4698—7830-(地价x0.20+7700)
总地价＝(156600—35000—3500—6930—4698—7830—7700)／(1+0.36+0.20)＝58296.15(万元)
(2)采用动态方式计算地价：计算的基准时间为该土地的出售时间，即2003年9月，年报酬率为12％。
①总楼价＝6000x29 000x4／(1+12％)3+2500x29000x12／(1十12％)3 x40％／(1+12％)0+50％／(1+12％)0.5+10％／(1+12％)1]＝109096(万元)
②总建筑费＝35000x 30％／(1+12％)0.5+35 000x 40％／(1+12％)1.5+35000x30％／(1+12％)2.5＝29641.5(万元)
各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为贴现计算的方便起见，我们假设各年建筑费的投入是集中在各年的年终，这样，就有上述总建筑费计算公式的贴现年数分别是0.5、1.5、2.5的情况。
③总专业费用＝总建筑费x10％＝29641.5x10％
＝2964(万元)
④总利息＝(总地价+总建筑费+总专业费用)x利息率x计息期
由于总地价、总建筑费、总专业费用在动态方式中均已考虑了时间因素，实际均已含计息，故在此不再单独计算总利息。
⑤总销售费用＝总楼价x3％＝109096x3％＝3273(万元)
⑥总税费＝总楼价x5％＝109096x5％＝5455(万元)
⑦总利润＝(总地价+总建筑费+总专业费用)x利润率＝总地价x20％+(29641.5+2964)x20％＝总地价x20％+6521(万元)
将上述①至⑦代入假设开发法公式中，即：
总地价＝109096—29641.5—2964—3217—5362一(总地价x0.2+6521)
总地价＝(109096—29641.5—2964—3217—5362—6521)／(1+0.20)＝51035(万元)
(七)估价结果确定
上述采用静态方式和动态方式计算出的总地价有较大的差异，由于一般认为动态方式更为精确，故估价结果以动态方式计算的结果为主，但同时兼顾到静态方式计算的结果，并参考估价经验，将总地价定为53000万元。对于待建筑土地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地2003年9月7日出售时的购买价格最终估价结果如下：
总地价＝53000(万元)
单位地价＝9138(元／m2)
楼面地价＝1142(元／m2)
[案例3—12] 分析
1．本报告用假设开发法中静态和动态两种方式计算地价后确定总地价不妥。
2．应该选用两种方法进行估价。假设开发法作为主要估价方法，同时可以结合现阶段类似地区类似用途的地块价格，选用市场比较法或基准地价修正法作为另外一种估价方法。
3．假设开发法的计算公式与《规范》不完全相符，有错误。
4．估价参数的选取上还需要做进一步说明，如报酬率、利息率的确定。
5．确定估价结果时还应考虑土地由划拨转为有偿出让的相关费用以及前期地块的改造费用。
6．估价对象为闲置空地，土地使用权为划拨土地使用权，委托方拟用该土地作价入股与开发公司进行联合开发，这种行为是现行政策所不允许的，估价师应对此有正确的认识。
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