(七)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则(详述略)。
(八)估价依据(略)
(九)估价方法(略)
(十)估价结果
估价对象在估价时点的现时客观市场总价格为：3970万元人民币，大写：人民币叁仟玖佰柒拾万元整；估价对象在估价时点进行以拍卖方式处分的保留价格为2382万元人民币，大写：人民币贰仟叁佰捌拾贰万元整。
(十一)估价作业期
估价对象的估价作业日期为2003年6月5日至2003牟6月18日。
(十二)估价报告应用有效期
本估价报告所示估价结果为估价对象2003年6月8日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整。如果使用本估价结果的时间与估价报告提交日期相差一年或以上，我们对此结果造成的损失不负任何责任。
(十三)有关说明
本报告得出的估价结果，仅供委托人以拍卖方式进行处分估价对象时作为价格参考，拍卖保留价格的最终数额由委托人根据市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。
估价对象的各项建筑面积指标均为估价人员由委托人及xx房地产开发有限公司提供的图纸、资料确定及推算而来的，其最终准确数字应以政府有关部门实际测绘为准。
本估价报告所依据的有关估价对象资料均为委托人及xx房地产开发有限公司提供，其真实性由委托人及xx房地产开发有限公司负责。
委托人只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其他用途。
本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。
xx大厦第六层办公用房估价技术报告(节选)
(一)房地产实物状况因素分析
估价对象所在的xx大厦由台湾著名的xx建筑师事务所设计，采用中西合壁的设计理念，建筑风格及内外装修形式既体现了传统古都风貌，又表现了现代气息，大厦设计中轴对称、左右平衡、层次流畅，内部空间布局合理，各项配套设施设备齐全，无论从整体效果还是内部细节来看，均是一较佳的办公性物业。但作为一个以拍卖方式处分的物业，受各种客观因素及购买者的心理影响，对估价对象价值的实现造成不利影响。
(二)区位状况因素分析
估价对象地处市区北部，北三、四环之间地带，距新兴xx商务中心区仅l公里，近年来周边进行了大量的基础设施开发，多项大型综合性物业的建成及目前进行的交通改善带动了房地产业及相关产业的发展，适于作办公性物业的估价对象拥有一定的市场发展前景。
(三)市场背景分析
xx市是世界著名的文化古都，全国xx、xx、xx、科学技术以及国际交往的中心，是全国最大的工业、金融、贸易城市之一，对海内外房地产投资极具吸引力。近年来xx市的经济发展迅速，城市面貌变化巨大，兴建了大量住宅小区、大型商场、写字楼、旅游饭店、体育场馆及相关设施，有一大批水、电、气、热、公路、铁路等重点工程交付使用，使城市面貌发生根本变化，大大改善了投资环境，完善了市区的硬件设施。
xx市房地产市场分析(略)。
写字楼办公物业市场分析(略)。
xx商务中心区写字楼细分市场分析(略)。
(四)最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是要说明，房地产估价应以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态应从下列几方面分析：
1．法律上允许(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。
2．技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。
3．经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。
4．土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。
5．房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大
量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。
6．可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。
根据估价对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，兴建配套设施齐备的办公写字楼物业为土地最高最佳使用途径。
(五)估价方法选用
由于同类市场交易案例较多，故采用市场比较法作为主要估价方法，成本法为辅进行估价。(市场法和成本法定义及估价步骤略)
对两种方法的估价结果综合分析，得出最终估价结果。
(六)估价测算过程
1．市场比较法
根据本公司掌握的市场资料，按房地产交易中的替代原则，选取与估价对象的 类似房地产实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区位状况与实物状况的修正。
根据估价对象的用途、建筑规模、档次及坐落位置，选取交易可比案例：
a．xx区xx路xx发展大厦办公用房的交易案例。
b．北三环xx桥东北xx国际公寓写字楼部分的交易案例。
c xx区xx大街xx大厦办公用房的交易案例。
自于写字楼物业存在层次的差异所带来的价格差异，故选取的可比实例价格均为该物业的平均价格，在测算出估价对象的比准价格后，再根据估价对象所处层次，考虑其层次因素调节系数，最终得出结果。比较过程如下：
交易情况修正：由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不用修正。
交易日期调整：估价对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期调整。由于选取的均为近期成功的交易案例，且目前xx市的房地产市场价格较为平稳，故不作调整。
区位状况调整：前面所选取的三个比较案例中，有些不属于同一地区，故根据环境、噪声、景观、城市规划等找出区位因素优劣造成的减价或增价调整。
实物状况调整：这里主要对物业的交通状况、用途、内外装修情况、入住时间等因素进行调整。
求取上述三个可比实例的比准价格的平均值：
(13473十14803+13573)÷3＝13950(元／m2)
估价对象处于地上总层数为16层的建筑物中的第六层，设第九层为均价，向上向下每一层分别按+1％及-1％确定其层次因素调整系数，则第六层的层次因素调整系为0.97，则估价对象运用市场比较法求取的现时市场价值为：
13950x0.97x3 015.67＝4080.65(万元人民币)
2．成本法
采用成本法进行估价，即求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。
需考虑的费用因素有：
土地取得费用；
开发成本；
专业其管理费用；
投资利息；
销售税费；
开发利润。
(1)土地取得费用：
①地价款
根据xx市的有关规定，交政府的地价款是由土地出让金和基础设施配套建设费构成，根据估价对象的地理位置友土地使用用途，确定楼面地价为1500元／m2，则为：
1500x3 015.67＝452.35(万元)
②土地开发及其他费用：
据调查xx市拆迁居民住宅时每平方米建筑用地费用是：城镇拆迁每公顷住房约150户时，拆迁费用为5900元／1112土地，拆迁每公顷住户约200户时，拆迁费用为7 800元／m2,土地。
估价对象用地面积514.62m2，据项目用地位置及实际情况，土地开发费用取7000元／m2，则估价对象土地开发及其他费用为：
7000x514.62x2＝720.47(万元)
则估价对象取得土地费用为：
452.35+720.47＝1172.82(万元)
(2)开发成本
①确定建筑物的直接成本
根据建筑物的结构类型和实际情况，参照现行的《xx市建设工程概算定额》和《材料预算价格》、《机械台班费用定额》以及现行的《xx市建设工程间接费及其他费用定额》进行测算，并参照近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的直接成本。估价对象建筑物使用用途为办公楼；其结构类型为钢筋混凝土结构。
则：估价对象建筑物单位直接成本为：4000元／m2。
②计算建筑物的间接成本
根据xx市对建设项目的有关税费政策和建筑物的具体情况，逐项计算间接成本费率。
各种间接成本费率如下：
a)建设单位管理费5.00％
b)专业人士费8.00％
c)不可预见费5.00％
合计：18.00％
③计算建设期贷款利息
根据建筑物的建筑面积，按现行的《xx市建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发建设期为2年，其中土地开发期1午，建设期1年，假设资金分期均匀投入，贷款年利率为5．85％。
④开发利润
按照xx市当前的市场状况，根据《x x市出让地价估价技术标准(试行)》的规定，按照不同的年期，开发利润率取不同的值，估价对象投资年限取2年。开发利润率取为30％。
⑤销售税费
根据有关规定，销售税率为5.5％，市场推广及销售代理等费用取销售价格的2％，则销售税费率合计为7.5％。
估价对象的客观市场价格测算如下：
土地取得费用1172.82万元
开发成本：
直接成本＝4000x3 015.67＝1206.27(万元)
间接成本＝1206.27x18％＝217.13(万元)
开发总成本＝1206.27+217.13＝1423.4(万元)
投资利息＝土地费用利息+建设期利息
＝1172.82x(1／2+1)x5.85％+1 423.4x(1／2)x5.85％
＝144.54(万元)
开发利润＝(1172.82+1423.4)x30％＝778.87(万元)
重置价格＝(1172.82+1423.4+144.54+778.87)／(1—7.5％)
＝3805.01(万元)
成新率100％
则估价对象在估价时点采用成本法测算的现时客观市场价值为：
＝3805.01(万元人民币)
(七)估价结果确定
以上二种方法计算出的估价结果如下：
市场法：4080.65万元
成本法：3805.0l万元
两个结果分别从市场销售状况、实际成本反映出估价对象的市场价值，由于类似的估价对象位置、用途、档次的物业市场较活跃，交易资料较充足，故采用市场比较法得出的估价结果真实性较大，将两个结果取不同权重：
市场比较法：0.6
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