一、 内容提要：
房地产拍卖保留价评估，企事业各种经济活动中涉及的房地产估价的类型。
重点、难点：
掌握房地产拍卖底价评估，企事业各种经济活动中涉及的房地产估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。
3．10  房地产拍卖保留价评估

    房地产拍卖保留价评估为确定拍卖保留价提供服务。这里所说的拍卖特指强制处分的拍卖。以拍卖方式对房地产进行处分，是一种特殊的交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见。    
    3．10．1  房地产拍卖的相关法律规定
    3．10．1．1  适用法律法规
    《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》。
    3．10．1．2  房地产拍卖的法律依据
    《城市房地产管理法》第四十六条规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”
    第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”
  第五十一条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”
《担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受  偿。
    前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”
    第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
    抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
    第五十五条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
    依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”
    《拍卖法》第三条规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”
    第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”
    第五十六条规定：“委托人，买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。
    委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5％的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。
    拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。”
    3．10．2  房地产拍卖保留价评估的特点
    处分房地产由于其清偿、抵债、罚没、司法执行等原因造成其除具有房地产的一般固有特点外，还有许多新的特点，因此在对处分房地产拍卖保留价的评估过程中，应根据这些不同点，确定其价格。    
    3．10．2．1  强制处分
    处分房地产的拍卖属于强制性的司法行为，原产权人没有权利讨价还价，处分行为也一定要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。
    3．10．2．2  快速变现
    由于拍卖交易方式的特点，买受人(购得拍卖标的的竞买人)在较短的时间内决定购买，没有充分的考虑时间，也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解，特别是需在较短的时间内(通常15—90日)支付全部款项，承担的风险较大，因此其价格一般较正常交易低。
    3．10．2．3  市场需求面窄、推广力度小
    拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，难以像房地产开发项目进行市场营销，仅以拍卖公告的形式进行宣传，推广力度较小；再加之拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售，而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划，以销定产而成的，因此市场需求面窄，只会满足个别消费者的需求并在许多方面存在“先天不足”，在成交价格上不得不低于正常的房地产项目。
    3．10．2．4  消费者心理因素
    购买者由于消费心理的影响，在购买前已先期认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格，使得拍卖房地产的价格较低。
    3．10．2．5  购买者的额外支出
    由于竞买拍卖房地产要支付拍卖机构佣金，按标的额的不同，此部分约为标的额的1％～5％，成为购买者额外的成本，使之希望得到较低的价格，以弥补该支出。
    3．10．3  房地产拍卖保留价评估的技术路线
    房地产拍卖是一种特殊的市场交易，在确定拍卖保留价评估的技术路线时，要充分认识到这种特殊性。首先，要对当地的房地产拍卖市场情况有深入的了解，对同类房地产在正常市场的价格水平和拍卖市场的价格水平做出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度。然后可以先按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低的幅度对估价结果调减。
    3．10．4  房地产拍卖保留价评估的类型与方法
    3．10．4．1  商品房和行政划拨地上房产
    按照相关的法律法规的规定，拍卖所得在支付处分工作费用后，先补缴土地使用权出让金，因此这两类房地产对拍卖的竞买者、买受人来看，均可视为完全产权的房地产，估价时可采用市场法、成本法、收益法。
    3．10．4．2  在建工程
    对处于在建工程阶段的拍卖房地产的估价，应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场法。
[案例3—10]
xx大厦第六层办公用房估价报告(节选)
估价的假设前提和限制条件
    本次估价是以估价对象能够按照目前的用途持续使用为假设前提。
    本次估价是以估价对象的房屋所有权及所分摊的国有土地使用权不存在任何他项权利(包括租赁权、抵押权)及共有权人为假设前提。
    估价对象初装修工程现已竣工，但尚未经房地产管理部门实地测绘，根据委托方及xx市北新房屋开发有限公司提供的资料，估价对象建筑物销售面积为3015.67m2，故本次估价是以此数字作为假设前提并由此分摊了其所占土地面积。
    估价对象准确的面积数字指标以房地产管理部门最后测绘为准。
    估价对象为一整体物业中的局部，公共配套设施、水、电、气、热、空调供应及人流、物流交通均与整体物业为不可分割的一体，因此，本次估价是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施、水、电、气、热、空调供应及道路交通使用的权益为假设前提。
    报告中估价结果为估价对象在2003年6月8日的市场价格，即在估价时点预期能够成交的最好价格，它依据了如下假设：
    1．存在一个自愿销售的卖者和一个自愿购买的买者；
    2．买卖双方的行为都是精明和谨慎的；
    3．该物业可以在公开市场上自由转让；
    4．在估价时点前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期；
    5．在此周期内，市场状态和价格水平是静止不变的；
    6．不考虑特殊买家的附加出价。
xx大厦第六层办公用房估价结果报告(节选)

  (一)委托人：xx市xx区人民法院
    (二)估价机构：xx估价有限公司
    (三)估价目的：为委托方对估价对象进行拍卖方式处分提供价格参考依据
    (四)估价对象的概述
    1，估价对象区位状况    
     估价对象为xx大厦第六层。  xx大厦位于xx市xx区xx大街xx号，处于北三环中路xx桥北侧约300m，东侧紧临xx路，北侧为已建成的xx发展大厦。估价对象邻近已发展为初具规模的集金融、信息、商务、办公、购物、娱乐为一体的新兴xx商务中心地区，该地区现已建成xx大酒店、xx会议中心、xx大厦、xxx大厦、xx公寓、xx艺术馆、xxx体育中心、xx公园、xx高科技城等一大批大型综合公建项目，带动了周边房地产业及相关产业的发展。
      估价对象紧临主要交通干线，南距北三环桥约300m，北距北四环x x桥约1km，距市中心约8km，多条公交线路如104、387、358、18、328、108等公交车辆通行，交通条件较好(参见附件一：估价对象位置示意图)(略)。
    2．估价对象权属状况
      估价对象由xx房屋开发有限公司投资开发建设，于2000年6月9日与xx市房地产管理局签订了土地使用权出让合同(参见附件二：《xx市城镇国有土地使用权出让合同》第xx号)(略)，并取得了包括估价对象在内的土地使用证(参见附件三：《国有土地使用证》第x x x x号)(略)。土地用途为办公，使用期限至2050年8月1日止。xx房屋开发有限公司在对估价对象进行开发建设中，因发生合同纠纷案，现委托人依法将估价对象进行财产保全(参见附件四：《xx下xx区人民法院民事裁定书》第xxx号)(略)。
    国有土地使用证：(证载内容略)房屋所有权证尚未办理。
    3．估价对象现状
    包括估价对象在内的xx大厦于2001年7月11日开工(参见附件五：《建设工程开工证》第xxxx号)(略)，现大厦已基本竣工，部分楼层已出售或出租并已投入使用。估价对象除吊顶工程尚有部分未完外，其他工程部位均已达到初装修水平，并取得质量核定单(参见附件六：《公建工程初装质量核定单》注册编号xxxx)(略)。xx大厦地下共三层，地上共十六层，估价对象位于地上六层，用途为办公。大厦整体结构采用现浇钢筋砼框架核心筒体体系，地下室部分为整体现浇钢筋砼箱型基础，按地震烈度8度设防。大厦地下一层为员工餐厅等服务配套设施；地下二层为停车场；地下三层为设备层；地上为办公写字楼。大厦内外装修情况及配套设施设备情况如下表：

(参见附件七：估价对象现状照片)(略)
   4．建筑技术经济指标及市政配套条件
   (1)建筑技术经济指标
   依据委托方提供的估价对象的建设工程规划许可证(参见附件八：《建设工程规划许可证》第xxx号)、估价对象的《国有土地使用证》及估价对象平面图(参见附件九：(略)《六层平面图》)(略)，估价人员确定了估价对象的销售面积并以此算了分摊土地使用权面积。
   估价对象：
   分摊土地使用权面积：514.62m2㎡
   总销售面积：3015.67m2
   估价对象按建筑结构分为13个单元开间，具体面积如下：

(2)市政建设条件
   估价对象市政条件完善，所需上水、雨水、污水、供电、供热、通讯等市政条件均已具备，在时间和用量上可以满足项目使用需求。
   (五)估价时点
     根据委托方要求，本报告确定估价对象的价格为2003年6月8日的市场价格。
   (六)价值定义
   以公开市场价值为标准，评估估价对象3 015.67m2房屋所有权及所分摊的514.62 m2，土地使用权在估价时点的现时客观市场价格及依据估价目的的拍卖侏留价格。