市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格(《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十三条)。
拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行(《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十四条)。
针对一些建设项目的特殊性，地方政府也往往制定相应的规定，估价人员在估价时必须遵从。
3．7．3．3 城市房屋拆迁补偿估价实践中应注意的几个问题
在拆迁补偿估价实践中，应特别注意以下几个问题：
(1)拆迁估价委托人必须合法
“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。”
“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”
(2)拆迁估价对象必须合法
1)“拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。”即估价对象应为拆迁许可证确定的拆迁范围内的土地和房屋。
2)“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
(a)新建、扩建、改建房屋；
(b)改变房屋和土地用途；
(c)租赁房屋；
违反上述规定者，则应视为估价对象不合法。
(3)拆迁补偿估价的“价值标准”、“估价目的”和“估价时点”
1)价值标准：为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
2)估价目的：根据《城市房屋拆迁管理办法》第十一条规定，拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”
3)估价时点：一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。
(4)几种特殊产别房屋的估价
1)拆迁估价对象为代管产，估价时应将现状拍照或摄像存档，并办理证据保全。
2)迁估价中涉及军产、港澳台产、涉外产、宗教、寺庙、文物古迹等应将估价对象拍照或摄像存档，并依照有关法律法规的规定办理。
(5)拆迁估价的工作方式
拆迁评估是城市房屋拆迁工作的中心环节之一，评估是否公正、评估结果是否准确直接影响拆迁当事人的合法权益，进而影响拆迁工作进程。由于拆迁补偿评估政策性强、涉及面广、影响大，因而对估价人员的政策水平、综合评估及处理复杂评估事务的能力要求较高。估价人员在从事拆迁评估时，必须熟悉掌握国家相关法律、法规、政策以及当地政府的有关规定，准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质，才能做出易于被委托方及其它相关利益主体所接受的评估结果。在评估工作过程中，评估人员作为最早直接接触被拆迁入的机构，协调好地方及被拆迁人的关系是后续拆迁及开发建设工作的基础；营造安定、和平、顺利的局面是评估人员义不容辞的责任。
拆迁评估涉及千家万户居民的切身利益，也是他们生活模式出现重要变化的开始，因此要充分理解被拆迁者的心理状态，严格把握政策和评估技术标准，以热情、诚恳、细致、周密的工作作风，保持原有安定、平稳的局面。评估过程中要针对不同的客户有针对性地采取不同的措施、策略，才能保证工作的顺利进行。热情服务、严禁与被拆迁人发生冲突、解释工作有理有据、维护拆迁人与被拆迁人的合法利益。
估价人员对被拆迁房屋进行入户调查，对事先收集的有关被拆迁房屋的坐落、四至、面积、用途、产权等资料进行实地核实，同时亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，详细查勘被拆迁房屋的房屋坐落、区位、门牌号等房屋的坐落；被拆迁房屋的产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等被拆迁房屋的权属状况；被拆迁房屋的建筑形式、建筑结构、建成年代、装修情况、设备情况、使用状况、建筑面积等被拆迁房屋的实物形态，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
根据不同的建筑形式制定相应的调查表格，调查相应的内容。
1)被拆迁房屋为平房，需要分别记录房屋的结构、装修、设备等情况并拍摄照片，记录的内容包括：
·房屋坐落、区位、门牌号、房屋栋号等房屋的坐落；
·房屋的产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等被拆迁房屋的权属状况；
·房屋朝向、间数、建成年代、屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面等房屋的结构情况；
·房屋装修：门套、窗套、墙裙、灯槽、窗帘盒、挂镜线、隔断、石材贴面等装修情况；
·卫生间设备、厨房设备、暖气、水池、渗井、上下水管、化粪池等设备情况；
·门楼、院墙、院地、简易棚、回水井、防盗门等附属物情况；
·树木种类、直径等树木情况；
·其它需要记录的项目。
2)被拆迁房屋为楼房，需要分别记录房屋的结构、装修、设备等情况并拍摄照片，记录的内容包括：
·房屋坐落、区位、门牌号等被拆迁房屋的具体位置，并拍摄照片，以便区分不同的被拆迁人；
·产权人、产别、产权证号、用途、面积等被拆迁房屋的权属状况；
·结构形式，多层砖混结构、框架、高层剪力墙、钢结构等结构形式；
·房屋层高、建成年代等综合资料；
·粘土砖、空心砖、砌块、外挂板等墙体类型；
·暖气、中央空调、煤气、抗震加固等设备、装修等情况；
·其他需要记录的项目。
3)被拆迁房屋为厂房或其它的房屋时，参照平房、楼房的项目进行现场勘察记录。
4)拍摄影像资料：是指在实地踏勘时，用摄像机或照相机对被拆迁房屋外观和内部状况的不同部位(如房屋外立面、房屋入户门、客厅、卧室、卫生间、楼梯间、厨房等)进行拍摄，作为分户评估报告的附件。
(6)拆迁补偿估价值不应包括拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人应付的搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业综合补助费等。
3．8 房地产分割、合并估价
3．8．1 房地产分割、合并估价的特点
房地产分割、合并估价，除需遵循一般房地产估价的原则与方法外，还要从影响房地产合并或分割前后最高最佳使用或最有效使用、规模经济等的角度，分析估价对象在分割或合并前后的可能变化。例如，位于城市商业区的两块面积分别为400m2和1600 m2的相邻土地，合并后不仅能使基地形状规整，而且还可使开发商能够面向中型客户、开发建设每层建筑面积为l200～1500 m2的写字楼，大大提高了两块土地的开发价值。此时如果不考虑合并的影响而单独评估两块地的价值，则两块地的价值之和很可能大大低于合并后的土地价值。对于合并或分割后导致的房地产增值或价值损失，需要在分割后或合并前的两个个体之间合理分配，分配的比例不仅要看每一部分所占的面积比例，还要看每一部分对房地产增值或减值的影响程度。
房地产分割估价实际上就是房地产合并估价的逆向操作，本节重点以房地产合并估价为例来说明房地产分割、合并估价的操作方法及要点。
3．8．2 房地产合并相关法律规定
房地产合并的必然结果就是相邻的两宗房地产中的一宗转让给另一宗的所有者，也就是说房地产合并是一种房地产转让行为，在关于房地产转让的法律规定中，以下几点要特别注意，其可能直接影响房地产合并：
(1)房地产是否符合法定的转让条件。国家和地方房地产管理法规对各类房地产转让条件进行了明确的规定，如果待合并的房地产不符合规定，可能会导致房地产合并预期价值无法实现，或由于要支付额外费用使待合并房地产达到可转让条件而使得合并预期价值减损，这在估价过程中必须考虑和说明。
(2)待合并房地产的土地使用权取得方式。《城市房地产管理法》第三十九条对土地使用权为划拨性质的房地产转让做出明确规定，要求补缴土地出让金或上缴土地使用权收益，这也会影响到房地产合并价值。
(3)待合并房地产的土地用途。房地产合并预期价值的实现有赖于合并后的房地产实现最高最佳使用，但有可能待合并房地产的土地用途与房地产合并后的最高最佳使用用途并不一致，《城市房地产管理法》第四十三条规定这种情况下必须进行用途变更，这一因素对房地产合并价值的影响也要考虑。
(4)待合并房地产的土地使用权剩余年限。《城市房地产管理法》第四十二条规定，出让方式取得土地使用权的房地产转让，其土地使用权剩余年限为合同约定总年限减已使用年限，要注意其对房地产合并价值的影响。
3．8．3 房地产合并估价方法要点
3．8．3．1 房地产合并前后价格的计算要客观、准确
房地产合并前后价格的计算，一定要注意合并前后各项因素的变化导致房地产价格水平的差异，并严格按《规范》要求选取合适的估价方法计算合并前后的价格。
3．8．3．2 增值额的分配要准确、合理 。
相邻土地合并后，往往会使效用增大，价值升高，从而产生额外的增值。因此，邻地合并经营能使双方获得额外的收益；而一方购买另一方的土地，卖方的要价一般会高于土地本身正常的市场价格。无论是邻地双方合并经营还是一方购买另一方的土地，都需要我们对土地价格进行评估，以便确定各自的出资额及卖方的合理要价。而解决这个问题的关键，则是合理地将增值额进行分配。将增值额进行分配，大致有以下三种方法可供选择：
(1)以合并前地块各自的单价为基础进行分配
各自所占增值额的分配比例分别为a1／(al+a2)x100％和a2／(a1+a2)x100％，a1、a2为合并前地块各自的单价。
(2)以合并前地块各自的面积为基础进行分配
各自所占增值额分配比例分别为s1／(s1+s2)x100％和s2／(sl+s2)x100％，s1、s2为合并前地块各自的面积。
(3)以合并前地块各自的总价为基础进行分配
各自所占增值额分配比例分别为al／(a1+a2)x100％和a2／(a1+a2)x100％，a1、a：为合并前地块各自的总价。
对三种方法计算的结果根据影响程度大小不同，取加权平均值即可综合得出最终的增值分配率，计算出邻地合并产生的增值额。以上三种计算方法中，第一种方法的计算结果应占有较大权重比例。因为对增值额进行分配，应当遵循房地产估价中的贡献原则，即应当根据地块对增值额的贡献程度来决定各自应得的分配额。而土地合并后增值的原因，主要是影响房地产价格因素中的个别因素如面积、形状或是临街状况等(因为是邻地，所以影响价格的其他因素都相同)得到了改善。就合并前的地块而言，个别因素较好的地块对增值额的贡献自然要较大。而个别因素较好的地块其单价也一定会较高。也就是说，单价是反映出地块对增值额贡献程度的主要因素，按单价计算出的增值分配率也应占有较大权重比例。
[案例3—7]
xx房地产合并估价技术报告(节选)
(一)房地产实物状况因素分析
估价对象土地有两宗，地块a面积1500 m2，北侧临接宽度约15m的铺装公路，临路宽度约50m，深度25～35m，是稍为不规整形的普通临街地。地块b面积5500m2，东侧临街宽度约80m，深度70m，为整形大宗土地，并与地块a相邻接。
这两宗土地均地势平坦，且与道路等高，日照、通风、干湿条件属普通程度，电气、煤气、上下水道等基础设施完备。城市规划上属商业区，容积率600％。
就当地的标准使用及现在与将来的动向、城市规划上的管制等方面来看，地块a与地块b的最有效使用，应该是合并兴建办公大楼。现评估地块a、b的邻地购买价格。
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