一、 内容提要：
征地和城市房屋拆迁补偿估价，房地产分割、合并估价，房地产纠纷估价。
重点、难点：
熟悉房地产分割（合并）估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定，掌握征地和城市房屋拆迁补偿估价和房地产纠纷估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。

3．7  征地和城市房屋拆迁补偿估价

    征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。
    城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
    征地估价应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其它有关规定进行。
    城市房屋拆迁估价应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》及当地制定的实施细则和《城市房屋拆迁估价指导意见》进行。
    征地和城市房屋拆迁补偿估价，是政策性、群众性很强的一项估价工作。除国家以法律、规章的形式制定的有关规定外，各个城市均制定有实施细则，详细规定了补偿的范围、补偿标准、补偿方式等。估价师在从事此类估价时，要牢牢掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定，更要准确界定被拆迁房屋及其所占土地的权益性质，才能做出被各方当事人所接受的估价结果。这就要求每位估价师不但要深刻领会、严格执行国家和地方相关法规，更要具备娴熟的估价技巧和良好的职业道德。
    随着2004年《宪法》修正案的通过，国家将对土地管理法进行相应的修订，有关征地补偿的规定也会做出相应的调整，估价师应关注这些规定的调整，及时学习新的法律法规，并按新规定进行估价。
3．7．1  征地和房屋拆迁补偿估价使用的法律法规及文件
    (1)《中华人民共和国城市房地产管理法》
    (2)《中华人民共和国土地管理法》
    (3)《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)
    (4)建设部关于贯彻《城市房屋拆迁管理条例》的通知(建住房[2001]16l号文)   
    (5)建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知(建住房[2003]234号文)；
    (6)各省、自治区、直辖市依据以上法律法规制定的相关地方法规规定。
    3．7．2  征地补偿估价
    3．7．2．1  征地补偿估价对象
    “任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”；“国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地”。(《土地管理法》第四十三条)。
    在集体所有的农业用地中，依使用情况可分为：宅基地、菜地、粮田地、鱼塘地、藕塘地、果园地、苗圃地、苇塘地、砂石地、林地、积肥场地、场院地、牧场地、草原地等。农地地上附着物包括：房屋、农田基础设施、树木、青苗、坟墓等。
    集体所有的农业用地及其地上附着物为征地补偿估价对象。
    3．7．2．2  征地补偿估价的内容与标准
    《土地管理法》第四十七条对征地估价内容及补偿标准作了明确的规定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”
    (1)土地补偿费：   
“征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。”   
 (2)征用耕地的安置补助费：
    “征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数量计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍。但是每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。”
    (3)青苗补偿费：
    青苗补偿费标准“由省、自治区、直辖市规定。”
    (4)地上附着物补偿费：
    地上附着物包括农田基础设施、树木、坟墓等，其标准“由省、自治区、直辖市规定。”
    (5)征地房屋拆迁补偿费：
    征地房屋拆迁补偿费估价标准基本同城市房屋拆迁补偿标准。但集体土地上的房屋，其产权管理各地区不尽相同也不甚完善，在评估过程中要根据实际情况分别处理，重点考虑以下几点：
    1)宅基地的确定
    宅基地及正式房屋的确定，对于集体土地上的宅基地面积，其管理标准各地不统一。
    通常会有三种情况：①每户有测量准确的宅基地证，同时有正式房屋的建房批示；②每户有测量准确的宅基地证，但没有房产证，也没有正式房屋的建房批示；③每户既没有测量准确的宅基地证，没有房产证，也没有正式房屋的建房批示。不同情况的处理方式会有所不同。
    根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当由乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
    2)拆迁房屋使用性质的认定
    根据《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》，“(三)严格宅基用地审批手续，实行公开办事制度。各地应根据实际情况对农村建房的对象、条件、用地标准、审批手续作出明细规定。要建立严格的申请、审核、批准和验收制度。凡是要求建房的，事先必须向所在的乡(镇)政府或县(市)土地管理部门提出用地申请。经审核，对符合申请宅基地兴建自用住宅的，由土地管理部门确定宅基地使用权，丈量用地面积，并依法批准后，方可动工。竣工后，由土地管理部门负责组织验收。对不合理分户超前建房、不符合法定结婚年龄和非农业户口的，不批准宅基用地；对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费；原集体土地上农民宅基地上的房屋，拆迁补偿计算按照住宅房屋的评估标准来评估。如房屋为营业用房的根据经营用途、营业面积等因素，按照当地政府确定的标准及补偿条件给予一定的营业补偿。”
    3)被拆房屋的使用者对于集体用房，要明确其土地的补偿费是否在征地时已经给予了考虑。
    3．7．2．3  《土地管理法》关于征地拆迁补偿估价的其它规定
    (1)“征用其它土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”(第四十七条)
    (2)“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有的生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。”(第四十七条)
    (3)“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”(第四十七条)
    (4)“征用补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”(第四十八条)
    3．7．3  城市房屋拆迁补偿估价
    2001年6月6日国务院第40次常务会议通过、自2001年1月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》，是城市房屋拆迁和拆迁估价工作的指导性文件。与旧《条例》相比，新《条例》最突出的两点是，其一：明确规定被拆迁人“是指被拆迁房屋的所有人。”其二：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”
    旧《条例》中规定所有人的补偿标准是房屋重置价结合成新，补偿的仅仅是房屋的残值，而对房屋所有人的土地使用权和房屋权利的价值没有考虑，这实际上损害了房屋所有权人的合法权益。新《条例》规定以市场评估价格确定货币补偿金额，充分体现社会主义市场经济等价交换的原则，在一定程度上保护了被拆迁房屋所有权人的权益。
    3．7．3．1  拆迁补偿估价对象
    估价人员在从事拆迁补偿估价时，要准确界定被拆迁房屋及其所占土地的权益性质，估价结果才会客观公正。
    关于拆迁补偿估价，特别需要指出的是在集体土地上进行开发建设的集体土地及地上房屋的估价。应先行办理征用土地，将集体土地国有化，然后再进行房屋拆迁与补偿。这样既符合《土地管理法》规定，又不违反新的《城市房屋拆迁管理条例》。
    拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托在其实体上的权益。针对不同估价对象应注意以下几点：
    (1)依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。
    (2)依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只含该宗地基础设施配套建设费和土地开发及其它费用。如果当地政府另有规定的，可从其规定。  
    (3)取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。
    (4)“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；”故不在估价范围之内。“拆除来超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿，”估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。
    (5)被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
    对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
    (6)对于房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。设备含水、电、暖、卫、气、通讯等设施；附属物含树木、绿地、道路、院墙、门楼等其他构筑物。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，不在拆迁补偿价的评估范围之内。拆迁当事人可另行委托估价。

   3．7．3．2  城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法
    《条例》规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”
    根据建设部印发的《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十六条“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其它估价方法，并在估价报告中充分说明原因。”
    根据《城市房屋拆迁管理办法》，拆迁评估应根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定拆迁补偿价格。因此，拆迁估价应优先选用能够反映市场价格、模拟市场交易过程、体现客观价格的市场法。
    如在一些房地产市场尚不够发育的地区，就难以采用市场法估价，即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不太实用。对于特殊用途的被拆迁对象，如学校、幼儿园、军事等公益用房，或被拆迁房屋周边房地产市场不完善，不具备采用市场法条件的房地产，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性。尽量避免使用收益法、假设开发法，可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。
    在拆迁补偿估价中，各省、市结合本地实际情况，以估价原则、估价方法理论为基础，制定了各自的具体办法，估价人员在当地进行城市房屋拆迁补偿估价时应执行当地政府制定的估价标准。