一、 内容提要：
房地产抵押价值评估，房地产保险估价，房地产课税估价。
重点、难点：
熟悉房地产课税估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定，掌握房地产抵押价值评估，房地产保险估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定

3．4  房地产抵押价值评估

    房地产抵押为抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于房地产抵押的性质和成为抵押物的房地产产生的特点，房地产抵押价值的评估在适用法律规定、考虑因素、相关参数选择等方面与其他估价目的估价的不同。
3．4．1  房地产抵押的法律规定
    3．4．1．1  适用法律法规
    《中华人民共和国城市房地产管理法》；
    《中华人民共和国担保法》；
    《城市房地产抵押管理办法》。
    3．4．1．2  设定房地产抵押的原则
    《城市房地产管理法》第四章第四十七条规定：
    “依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
    《城市房地产抵押管理办法》第二章第八条规定：
    “下列房地产不得设定抵押：
    (1)权属有争议的房地产；
    (2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
    (3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
    (4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；
    (5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
    (6)依法不得抵押的其他房地产。
    第十一条规定“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
    《担保法》第三章第三十四条规定：
    “下列财产可以抵押：
    (1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
    (2)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
    (3)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；
    (4)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
    (5)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
    (6)依法可以抵押的其他财产。
    抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
    第三十六条规定：
    “以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
    以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
    乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
    第三十七条规定：
    “下列财产不得抵押：
    (1)土地所有权；
    (2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外；
    (3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
    (4)所有权、使用权不明或者有争议的财产；
    (5)依法被查封、扣押、监管的财产；
    (6)依法不得抵押的其他财产。”
    3．4．1．3  设定房地产抵押的限制条件
    《城市房地产抵押管理办法》中规定某些权属状态下的房地产设定抵押权时的限制条件：    
    第二章第十二条规定：“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。”
    第十七条规定：“有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。”
    第十八条规定：“以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
    第十九条规定：“以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。”
    第二十条规定：“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。”
    第二十一条规定：“以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。”
    3．4．2  房地产抵押价值评估的特点
    按照《规范》要求：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”因此，抵押价值评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，但要注意以下问题。
    3．4．2．1  注重预期风险
    房地产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处分清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，注重预期风险。在估价时，对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
    3．4。2．2  分析市场变现能力
    抵押权方大多在抵押人不能履行债务时，要将抵押房地产变现，而不是收回实物。因此，房地产抵押价值评估时，要对抵押物的市场变现能力进行分析，尤其对有价无市的状况进行分析。
    3．4．2．3  考虑抵押期间的耗损
    由于房地产抵押的性质，抵押物仍由抵押方占有、使用。在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分则会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析、考虑。
    3．4．3  房地产抵押价值评估的常见类型与方法
    商品房(已办理土地使用权出让，具有完全产权)作为抵押物进行抵押时，可根据情况采用成本法、市场法或收益法估价。
    行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用房产与土地分别估价再综合的方法。可用成本法、市场法；也可先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法和市场法或收益法进行估价，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金的方法。
    部分(局部)房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、人流、物流交通通道的合理的享用问题，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。
   乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到其占地面积的土地征用批准权限和政府规划管理部门对该用地的规划限制条件。根据不同地区政府相关部门土地征用面积批准权限和规划限制条件，获得权限内政府相关部门的认可，方可设定抵押，在估价过程中应考虑补交土地征用补偿费用、土地出让金等因素，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。
    在建工程已完工部分作为抵押物，进行抵押价值评估时，应充分考虑后续工程的成本、费用，确定开发成本中开发商利润的取值时，因其利润在完全竣工时才可能全部体现，应采取保守原则。估价方法可选用成本法、假设开发法和市场比较法。

[案例3—4]
xx市xx生产与办公用房房地产估价报告(节选)
致委托人函
xx泵厂：
    受贵厂委托，根据国家有关法律、法规和政策要求，遵循中华人民共和国国家标准gb／t50291—1999《房地产估价规范》的操作程序，认真地查验了贵厂提交的估价对象房地产的产权证件和相关资料，细致地进行了现场勘察，分析考虑了影响  房地产估价的诸多因素，坚持公平、公正、公开的基本原则，运用适宜、合理的评估方法，对贵厂所有的用于抵押贷款目的的位于xx区xx街xx号生产与办公用房地产(建筑面积2231.1m2及相应的3141.52m2土地使用权价值)的市场价值进行了评估，经过综合测算，确定该房地产在估价时点2003年4月16日的市场价值为人民币叁佰零陆万元整。
    需要声明的是，贵方在使用本报告时，务请注意本评估结果报告中的估价的假设和限制条件，并且，报告的全文作为一个不可分割的整体，仅有部分内容则不能成为有效的评估报告。
    详见后附的估价报告。
    此致
    xxxx咨询评估有限公司
    法定代表人：__________
    二oo四年四月二十一日
估价师声明
我们郑重声明：
    1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
    2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设条件的限制。
    3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
    4．我们依照中华a民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析、形成意见和结论后撰写本估价报告。
    5．估价人员在委托方的陪同下对本估价报告中的估价对象进行了详细的实地查勘。
    6．没有人对本估价报告提供特定的专业帮助。
    7．我们承诺在按贵方所提供的基础资料条件下，对本报告中选用的估价方法及其应用在其有效期内的合理性负责。
    8．为核定评估结果的客观性，我们进行了专门的分析研究，最终确定该评估结果是比较合理的。
    9．《房屋所有权证》等有关资料均为委托方提供，委托方应对所提供资料的完整性、真实性、合法性承担全部责任。
    10．本报告书供贵方按报告确定的评估目的正常使用。未经本评估机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给除上述有关方外的其他单位或个人，也不得见诸于公开媒体。
    注册房地产估价师(签章)__________
估价的假设和限制条件
    1．本报告评估结果为2004年4月16日的市场价值，即在评估时点预期能够成交的理想价格，它根据以下假设：
    具有一个公开的、比较活跃、发达的房地产市场；
    估价对象能够自由地在市场上租售；
    为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期；在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变；
    委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。
    2．本评估结果反映评估对象在本次评估目的下，根据国家、地方现行政策规定，按房地产评估程序和公认的评估方法确定的正常状态下的市场价值。未考虑  估价对象是否受其它附属条件及权利的限制；没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格对其评估价的影响；不考虑假定该房地产到市场变现时因特殊的变现方式和价格折扣而引致的价格变化；也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价格的影响。当前述条件在评估结果有效期内发生明显变动时，上述评估结果在未作相应修正的情况下不再生效。
    3．本次评估结果包含了与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电等配套设施及装修的价值。
    4．本次评估的估价对象的建筑面积由委托方提供的《房屋所有权证》获得，土地使用权面积为相应的分摊面积。
5．根据国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，工业用地法定最高土地使用年限为50年，本次评估土地使用年限按证载用途考虑。
    6．估价对象《国有土地使用证》证载使用类型为划拨，本次评估按划拨考虑，评估价值中扣除了土地出让金的价值。
    7．本报告是依据该房地产在现有使用状态下，用途不变以及特定环境不变的前提下，提出的公允价值的参考意见，随着时间和有关情况的变化，该价值需作相应调整。