一、 内容提要：
国有土地使用权出让价格评估，房地产转让价格评估，房屋租赁价格评估。
重点、难点：
熟悉案例操作步骤、估价技术路线的确定、估价方法的选用及存在的问题分析，掌握各种估价目的下的估价特点、注意事项、估价思路的确定和估价方法的选用。
二、 内容讲解：
房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，指的是委托方为了什么需要而聘请估价方估价。
    房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价格类型。
    估价假设前提主要有两类，一类是最高最佳使用前提，一类是持续使用前提。最高最佳使用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大的一种最可能的使用方式被使用，估价时按这样的使用方式评估其价格。
    相对于最高最佳使用前提着重强调估价对象本身发挥最高最佳效用，持续使用前提则更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用，也就是说，当一个企业采取持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时，我们对该企业的组成部分(例如房地产)按照其目前的使用方式评估其价格。这时，仅就估价对象本身而言，可能并没有发挥最大的效用，但它能使企业整体经营发挥最大的效用。
    价格类型则有交易价格、投资价格、出售价格、保险价格、课税价格、拆迁补偿价格等等。一种类型的价格通常只会有一种估价前提。
    各种类型的价格是房地产在各种情况下所体现的交换价值，也可以说是房地产的权利在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值。不同估价前提和不同价格类型则是对房地产交换价值实现形式的约束。
    由于估价前提和价格类型是由估价目的决定的，所以估价目的实际上也就规定了房地产交换价值的实现形式，或者说，不同估价目的使得同一房地产会有不同的交换价格。
    在考虑房地产估价目的时，首先要掌握与这种目的相关的法律规定，其次要把握这种目的的估价所适用的价值标准。以下按十一种估价目的分别介绍各种目的的估价。
3．1  国有土地使用权出让价格评估

    3．1．1  国有土地使用权出让价格评估的法律规定
    3．1．1．1  征地补偿的原则及标准
    《土地管理法》第四十七条第一款规定；“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”这一款规定了征地补偿的基本原则。所谓按照被征用土地的原用途给予补偿，是指补偿标准必须根据被征用土地原来的用途加以确定，而不是按被征用土地将来的用途补偿。    第二款、第三款、第五款分别对征用耕地、非耕地、菜地的补偿费用作了规定。第四十七条明确了对土地补偿费、安置补助费的增加和提高的条件和程序。
    3．1．1．2  取得国有土地使用权，必须交纳土地有偿使用费等费用
    《土地管理法》第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”
    3．1．1．3  出让方式及价格管理
    《城市房地产管理法》第十二条第一款规定：“土地使用权出让，可以采用拍卖、招标或者双方协议的方式。”这是对土地使用权出让方式的规定。
    拍卖方式是国有土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让方，就其出让土地使用权公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权出让价格的方式。
    招标方式是在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面投标形式，竞投某宗地土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者，确定土地使用权价格的方式。
    协议方式是土地使用权有意受让方直接和国有土地所有者代表就有偿使用土地进行一对一的协商，确定土地使用权出让金等有关事宜的方式。
    《城市房地产管理法》第十二条第三款规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。需增加现行的挂牌等出让方式，国家作价人股授权经营。
    3．1．1．4  转让以划拔方式取得的土地使用权的房地产时应缴纳的土地使用权出让金
    《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金。”
    3．1．2  国有土地使用权出让价格评估的特点
    国有土地使用权出让价格评估与其他目的的估价相比，有以下特点：
    (1)国有土地使用权出让价格评估应采用公开市场价值标准
    国有土地使用权出让是政府作为土地所有者参与的一种市场行为。例如，国有土地使用权拍卖就是属于自主性拍卖，拍卖的时机、底价都由土地出让方根据市场情况自主确定，如果未达到拍卖底价，出让方可以收回拍卖标的，另行拍卖。强制拍卖则不同，拍卖的时机是由强制执行者(例如法院)规定的，拍卖底价也是由强制执行者委托估价机构确定的，拍卖标的的原业主对此完全没有发言权，即使拍卖不成功，强制执行者也可以采取其他的方式执行，例如将标的作价转让。
    因此，强制拍卖底价评估时要考虑其短期内强制处分标的物时造成的价格折减，而土地使用权出让拍卖底价评估则可以完全采用公开市场价值标准。
    (2)估价时点一般为估价作业日期以后某一时点
    国有土地使用权出让价格的评估和确定，是其土地出让行为成立的必要前提和预先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部门在对所在城市国有土地使用权出让前，需要对其宗地出让价格或出让底价进行评估。拍卖方式出让国有土地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日。招标方式出让国有土地使用权时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日。协议方式出让国有土地使用权时，其协议底价时点为宗地协议出让日。以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。
    (3)不同出让方式可侧重采用不同的估价方法
    国有土地使用权出让价格评估为政策性估价范围。按照法律所规定的三种土  地出让方式，分别选用针对性、适应性强的估价方法，是保证估价结果合法、合理的关键一步。拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法。因为市场法充分考虑了市场行情、市场承受力；而假设开发法，则充分考虑了宗地自身使用情况、将来可能带来的土地收益。协议方式出让土地使用权时，宜重  点选取成本法、基准地价修正法等评估方法。由于协议方式出让土地使用权是双方协商的结果，没有引入市场竞争机制，出让透明度不高，主观随意性较大，因此，在对此方式出让土地使用权出让价格进行评估时，如其出让金低于国家规定所确定的最低价，则应依法调至国家规定最低价或适度高于最低价。通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等对应的正常成本价格。基准地价修正法也是对不同土地用途的成本反映或成本的一定修正。
    (4)搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性
    由于土地数量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同质性的同一供求圈内，每一宗土地都有自己的特点，也就是说土地的可替代性较差。因此，在采用市场法进行国有土地使用权出让价格评估时，更要注意所选取的可比实例的用途和所处地段应相同，即有相同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。否则，不能采用市场法评估出让土地使用权价格。
    3．1．3  各种主要估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用  
国有土地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。

3．1．3．1  市场法
    市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍采用的一种方法。评估国有土地使用权出让价格时，先选取与估价对象土地有可比性的市场交易实例(一般为3例以上)。所谓可比性，表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。然后在交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等方面予以调整，得出估价对象土地使用权价格。
    3．1．3．2  假设开发法
    假设开发法是评估国有土地使用权出让价格的常用方法之一。其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的剔去建筑物部分的剩余土地部分价格。
    3．1．3．3  成本法
    成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时适宜采用的一种方法。《规范》规定，土地取得费用包括三部分：一是征地和房屋拆迁安置补偿费；二是土地使用权出让金或者地价款；三是有关土地取得的手续费和税金。征用耕地和其他土地的补偿费和安置补助费标准，在《土地管理法》等法律、法规中已作规定。城市房屋拆迁安置补偿费用的金额，可根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。土地使用权出让金或地价款以及有关土地取得的手续费和税金依据相关法律、法规、政策的规定。
    3．1．3．4  基准地价修正法
    基准地价修正法是以该区域或级别的基准地价为依据，再根据实际情况进行必要的修正后估算土地价值的方法。该方法的关键是确定土地的基准地价。土地的基准地价是在一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分土地价值区段，然后调查测算出各区段在估价时点的平均价值水平。基准地价修正法的估价过程为：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过对交易日期、区域因素和个别因素(包括土地使用权使用年限、剩余年限等)的比较修  正，由基准地价调整得出估价对象出让土地价格。
[案例3—1)
    wp一97—155号国有土地使用权出让估价结果报告(节选)
 (一)委托方：xx市土地管理局
 (二)估价方：xx土地估价事务所
 (三)估价对象    
    (1)坐落：
    估价对象位于xx区xx路，具体方位是：北与省xx局宿舍相邻，西临学院路，南临台北一路，东临xx路。该地块用地面积为4522m2。
    (2)权利状况：
    估价对象wp一97—155号出让地块原为xx渔场及其部分住宅用地。2002年7月11日，xx渔场与xx物业发展有限公司和xx置业有限公司(已于2002年8月退出联合开发)达成有偿移交地块的协议。土地使用权规划出让年限为70年。该地块用地面积为4522m2，规划总建筑面积12401m2。
    (3)规划限制条件：
    估价对象地块上主体建筑物的性质为商住楼，规划总建筑面积为12401m’，建筑容积率为2.74，建筑覆盖率为36％。所有建筑物的设计均应符合国家现行建筑设计标准、规程的规定。
 (四)估价目的：为估价对象出让提供价格参考依据。
 (五)估价时点：2003年8月6日。
 (六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。
 (七)估价依据：
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2．国务院(90)55号令(《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》)；
    3．国家标准《房地产估价规范》；
    4．xx省人民政府(93)45号令(《xx省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》)；
    5．xx市人民政府(92)50号令(《xx市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》)；   
    6．其他有关政策法规。