三、综合分析题（共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上
    符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，
    每个选项得0．5分）
（一）    某临街住宅楼于1996年末建成，砖混结构，共5层。4年前经有关部门批准，该楼一层全部改为店铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。
81．若评估该楼一层中某出租店铺的收益价格，年净收益应为（   ）。
    a．该店铺现状下潜在毛租金收入扣除运营费用
    b．该店铺现状下有效毛租金收入扣除运营费用
    c．当地同类店铺潜在毛租金收人扣除运营费用
    d．当地同类店铺有效毛租金收入扣除运营费用
82．在评估该楼一层中某店铺的收益价格过程中，求取资本化率采用市场提取法时，
    会用到（   ）。
    a．内插法                               b．试错法

c．累加法                               d．乘数法
83．将一层住宅用房改为店铺，通常均将临街外墙窗洞口改为门洞口，从结构安全度
    分析，外墙体应具有足够的（   ）。
    a．热工性能                              b．强度
    c．防火性能                              d．稳定性
84．该楼三层城市常住人口贾某，身体健康，现与装修公司签订合同准备对住宅进行
    较高档次装修，并以装修工程价款的50％作为首付款支付给了装修公司，剩余部
    分贾某拟申请个人住房贷款解决，他应具备的条件是（   ）。
    a．有银行认可的资产作为抵押              b．有符合规定的住房装修批准文件
    c．全家人口身份证件                      d．有稳定的职业和经济收入
85．已知该楼从道路红线外侧后退5 米建造，地面铺设水泥砖，这5 米的宽度称为
      （   ）。
    a．用地红线控制距离                      b．道路红线外延距离
    c．建筑红线后退距离                      d．道路红线后退距离
（二）某房地产开发公司通过摘牌方式，以1800万元取得某宗住宅用地使用权，其土地面积为 120 000 m2，规划容积率为 l．5。该公司计划在 1．5年内开发完成该住宅项目
并将商品住宅全部售给甲集团公司。若开发成本为1100元/m2（建筑面积），管理费用为土地取得成本和开发成本的3％，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入。假
设该项目的成本费用均为正常成本费用水平。
86．在规划与开发建设中，反映该住宅小区的居住环境质量的主要指标有（   ）。
    a．停车率                                b．建筑密度
    c．绿地率                                d．拆建比
87．假设银行贷款年利率为7％，资本金比例为35％。项目建成后，甲集团公司委托
某房地产估价机构对其积算价格进行评估，则其中的投资利息为（   ）。
    a．295．34万元                          b．298．43万元
    c．301．24万元                          d．410．11万元
88．程某购买了该住宅项目中的一套住宅，其中套内房屋使用面积78．5m2，套内墙、柱
    体面积 12．5 m2，未封闭阳台水平投影面积6 m2，分摊共有建筑面积6 m2，按套内使
    用面积计算的价格为3800 元/m2，按住宅建筑面积计算的价格为（   ）。
    a．2896元/m2                               b．2983元/m2
    c．3075元/m2                               d．3173元/m2
89．2004年 10月初张某在该项目购买了一套住宅，建筑面积为 125m2。按售房合同
    约定，单价为3200元/m2，首付款为16万元，余款分两次付清，其中，第一次
    支付 60％，第二次支付 40％，付款时间分别为半年后和 1年后，月还款利率为
    0．4％。该套住宅实际价格为（   ）。
    a．39．21万元                             b．39．23万元
    c．40．80万元                             d．40．82万元
90．若该住宅项目开发所需资金，除资本金解决40％外，其余60％的资金分别通过银
    行贷款和企业上市各取得一半。该公司筹集资金的方式为（   ）。
    a．直接融资                               b．公募
    c．间接融资                               d．信托
（三）刘某购买了一套己装修的普通商品住宅，建筑面积为 120 m2，总价为 50．4万元。假定首付款为40％，余款向银行申请抵押贷款，贷款期限为15年，贷款年利率为4．5％。
91．刘某若采用等额本金方式按月偿还贷款，2年后的第1个月的月偿还额为（   ）。
a．1680元                                 b．1686元
    c．2663元                                 d．2814元
92．刘某若采用按月等额本息还款方式还款，月偿还额应为（   ）。
    a．2313元                                 b．2346元
    c．3251元                                 d．3295元
93．刘某若已经以按月等额本息还款方式偿还了8年的贷款，他的该笔住房贷款余额
    应为（   ）。
    a．141 120元                              b．166 401元
    c．192 045 元                              d．194 292 元
94．若将刘某装修工程款以结算造价形式列出，其房屋设备安装部分的间接费是由
    （   ）乘以间接费率确定。