一、单选题
1、 下列属于房地产开发直接投资的是（      ）。
A．购买房地产开发、投资企业的债券、股票
B．购买房地产投资信托公司(REITs)的股份
C．购买房地产抵押支持证券(MBS)
D．购买一座正在运营的高尔夫球场
[答案]D

2、 所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（      ）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A．房地产企业债券
B．个人住房抵押贷款
C．房地产企业抵押贷款
D．金融机构长期融资
[答案]B

3、 房地产投资的（      ）特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A．能够得到税收方面的好处
B．易于获得金融机构的支持
C．能抵消通货膨胀的影响
D．提高投资者的资信等级
[答案]C

4、 我国去年对房地产投资的宏观调控政策, 使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的（      ）。
A．政治风险
B．政策风险
C．利率风险
D．市场供求风险
[答案]B

5、 房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（      ）。
A．变现风险
B．政策风险
C．利率风险
D．市场供求风险
[答案]A

6、 由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（      ）。
A．收益现金流风险
B．未来经营费用风险
C．资本价值风险
D．比较风险
[答案]B

7、 某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（      ）？
A．0.57
B．0.74
C．0.80
D．1.04
[答案]B
[解析]由公式知：12%=3.5%+βj（15%-3.5%），故βj=0.74

8、 （      ）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A．通货膨胀风险
B．市场供求风险
C．变现风险
D．政策风险
[答案]A

9、 单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（      ）。
A．正的协方差
B．负的协方差
C．标准协方差
D．绝对协方差
[答案]B

10、 写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2·年，则其面临（      ）。
A．市场供求风险
B．周期风险
C．变现风险
D．通货膨胀风险
[答案]D
[解析]通货膨胀风险也称购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。

11、 香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（      ）的考虑结果。
A．大陆政策多变
B．占领世界投资市场
C．风险转移
D．投资组合
[答案]D
[解析]投资者是在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

12、 个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（      ）。
A．系统风险
B．资本价值风险
C．个别风险
D．比较风险
[答案]C

13、 某投资市场平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为（      ）。
A．3.5％
B．5.17％
C．7.75％
D．8.59％
[答案]C

14、 租金调整时可能会引起争议而诉诸与法律所带来的风险属于（      ）。
A．收益现金流风险
B．资本价值风险
C．比较风险
D．未来运营风险
[答案]D

15、 房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（      ）的影响
A．预期通货膨胀
B．非预期通货膨胀
C．成本型通货膨胀
D．需求型通货膨胀
[答案]A

16、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（      ）。
A．比较风险
B．收益现金流风险
C．持有期风险
D．时间风险
[答案]B
17、 房地产投资的（      ）优点，是置业投资者所能容忍较低投资收益率的原因。
A．能抵消通货膨胀的影响
B．相对较高的收益水平
C．提高投资者的资信等级
D．易于获得金融机构的支持
[答案]A

18、 开发投资的投资者主要是（      ）。
A．赚取利润
B．保值增值
C．获得收益
D．消费
[答案]A

19、 北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（      ）。
A．房地产开发投资
B．房地产置业投资
C．房地产间接投资
D．投资于房地产投资信托公司
[答案]C

二、多选题
20、 房地产投资较一般投资，具有以下（      ）优点。
A．相对较高的收益
B．投资回收期长
C．提高投资者的资信等级
D．良好的流动性
E．投资数额巨大
[答案]A C
[解析]房地产投资的一些优点包括自然寿命周期长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。房地产投资的优点还包括：(1)相对较高的收益水平；(2)易于获得金融机构的支持；(3)能抵消通货膨胀的影响；(4)提高投资者的资信等级。

21、 下列风险属于房地产投资系统风险的有（      ）。
A．持有期风险
B．或然损失风险
C．政策风险
D．通货膨胀风险
E．收益现金流风险
[答案]B C D
[解析]房地产投资的系统风险，是指对市场中所有投资项目均产生影响，而投资者对这些风险无法控制的风险。主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政治风险、政策风险和或然损失风险等。
22、 房地产投资的风险主要体现在（      ）。
A．投入资金的安全性
B．期望收益的可靠性
C．投资项目的变现性
D．宏观经济的稳定性
E．资产管理的复杂性
[答案]A B CE

三、判断题
23、 风险是指某项活动导致损失的可能性。（      ）
[答案]错误
[解析]从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未来获得预期收益可能性的大小。

24、 投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。（      ）
[答案]错误
[解析]通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下收益最大，而不仅仅是获得高额的投资收益。

25、 住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地产直接投资工具。（      ）
[答案]错误
[解析]住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地产间接投资工具。

26、 一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。
[答案]正确

27、 投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
[答案]正确

28、 有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。（      ）
[答案]错误
[解析]房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。