式中：V—购置 土地 价格，A—开发完成后的不动产价值，B—整个项目的开发成本，C—投资 利息 ，D—开发商合理利润，E—正常税费。

　　五、计算题(每小题10分，共20分)

　　47.(1)年租金收入

　　2.5×12=30(万元)

　　(2)计算年经营费用

　　①房地产税=30×12%=3.6(万元)

　　② 管理 费=30×5%=1.5(万元)

　　③房屋原值=1000×3000=300(万元)

　　④修缮费=300×2%=6(万元)

　　⑤ 保险 费=300×3‰=0.9(万元)

　　⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)

　　⑦年经营费用=3.6 1.5 6 0.9 0.98=12.98(万元)

　　(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元)

　　(4)该写字楼套间的价格

　　=137.099

　　48.(1) 土地 价格=1,000万-500万-200万=300(万元)

　　故该块地最高价格为300万元。137.1(万元)

　　(2)总价=18,000(万元)

　　六、论述题(每小题10分，共20分)

　　49.在房地产市场比较发达的地区，市场比较法才能得到较广泛的应用。而且，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。

　　运用市场比较法评估房地产价格，一般要经过下列程序：

　　(1)交易实例的搜集;

　　(2)可比交易案例确定;

　　(3)因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、 土地 使用年期修正、容积率修正;

　　(4)房地产价格确定。

　　50.估价结果的应用限制条件是房地产评估报告中十分关键的部分：

　　因为：

　　(1)在房地产估价过程中，存在估价的假设的和限制条件，如对未来房地产收益的预测，对城市规划 建设 导致的房地产区位变化和价格变化的推测等。这些假设和前提必定对房地产的价格或价值产生影响，所以评估报告中的估价结果只在报告中载明的假设和前提下才有效。若条件不同则不能应用该结论。

　　(2)估价结果具有时效性，只有在评估报告应用的有效期内应用，才能保证结果的正确性。

　　(3)评估报告所提供的结论只适用于报告中载明的估价目的和价值定义。不同的估价目的下，同一宗房地产适用的估价方法、选取的资料及得到的结论都不同，所以报告中的结果不能应用于该估价目的以外的其他估价目的。

　　说明以上的条件，可以指导委托方正确估价结论，避免误解及错误应用带来的损失，也可以借此明确评估各方的责任界限，避免不必要的纠纷。