第四讲 房地产估价报告的写作（下）

一、 内容提要：
房地产估价报告写作案例详述，《规范》规定的估价报告的规范格式说明。

二、 大纲要求
掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。

三、 内容讲解：
5．4 房地产估价报告写作案例

5．4．1 背景资料

5．4．1．1 一般因素
近几年，XX市的经济运行态势良好，城市建设方面更是成效显著。同时，作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展。国家有关部门相继出台了一系列有关房地产业的政策措施，对普通居住房地产市场的利好影响显著，而普通居住房地产市场的活跃，势必刺激地区的整体经济发展，从而带动商业房地产市场和高级居住房地产市场的活跃与发展。
几年来，XX市的经济发展速度和利用外资情况在全国范围内都保持着较高的水平，经济秩序、社会秩序稳定，地方税收一直稳步增长，城市产业结构调整进展顺利，旅游业、金融业等第三产业稳步发展。随着国家宏观经济政策的调整和整个经济发展速度的回升，本市的酒店、餐饮业、写字间等商业型房地产市场的需求将有所增加。

5．4．1．2 房地产实物权益状况因素
估价对象位于XX市XX区XX街X号，为一栋钢筋混凝土框架结构的综合楼。其占地660.44㎡，土地使用性质为出让土地，出让期限从2002年11月18日至2042年11月18日，出让年限为40年。委托方持有《国有土地使用证》。综合楼地下一层、地上八层，建筑面积2 971.98㎡，自2003年开始建设。综合楼平面布局为敞开式大厅，可自由分割。估价对象的层高较高，其地下室与第八层均做了内部夹层，为此使用面积有所增加。
依据估价人员实地勘察，估价对象目前主体已经完工，设备安装及管网配套完毕，内装修工程与室外道路绿化进入收尾，已完成的工程量约占总量的95％。该工程已通过竣工验收，委托方获得《房屋所有权证》。
根据委托方提供的资料，估价对象建成后的使用功能为：地下一层为音乐酒吧，地上一层为用餐大厅，二层为小型宴会厅，三层为高档次KTV包间，四层为普通用餐包间，五层为洗浴中心，六、七层为办公用房，八层为客房。估价对象门前场地较开阔，有20个泊车位。
估价对象东侧与XX商城为邻，西边隔XX街为XX洗浴中心，南面为XX大厦，北面为停车场。其视野受到影响且距离主干道W路和L路均有一定的距离。

5．4．1．3 区位状况因素
(1)区域范围
以估价对象为中心，东至W路、西至S街、北至B街，南至L路。所处区域按城市类区划分为一类区，其所占土地为一级地二类区。
(2)区域特征
估价对象处于大型金融商贸、办公中心区域的边缘地带，沿L路两侧分布着大量的餐馆、酒楼及综合楼、健身俱乐部等商业物业，区域特征较为明显。同时，银行、医院、文化宫等公共服务设施也分布在估价对象周围。
(3)道路配置
K域内东西向的L路和南北向的W路均为城市主要交干道，S街、B街均为次级交通道路，整个区域路网发达，路况良好。
(4)交通设施与接近条件
估价对象所处区域距火车站约3km，距海港约1km，距机场约12kin。经过该区域有7路、11路、24路、27路等十余条公交线路，可通达市内各个区域，形成辐射力很强的公共交通网络。
(5)基础设施
在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政管网可方便地由近距离接人。

5．4．2 估价技术路线
根据背景材料可知，估价对象为一栋地下一层、地上八层的钢筋混凝土框架结构的楼房，建筑面积为2971.98㎡。目前已完成建委工程总量的95％。该建筑物拟作为餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼使用。由于估价对象地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域，因此，拟使用用途为最高最佳使用。
作为集餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼，其收益性是显而易见的。因此，可以使用收益法进行评估。同时，在XX市地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域中，钢筋混凝土框架结构、规模相似的物业交易情况较多，所以可以从中．
选取可比实例，运用市场比较法评估估价对象的价格。
另外，估价对象刚刚建成，处在工程收尾阶段，已完成的工程量约占总量的95％，为此可以辅之以成本法。最后结合房地产市场的实际情况，确定各种方法的计算结果在最终估价结果中的权数，得出最终的估价结果(并扣减未完工程量的价值)。