成本法的计算公式应该是这样的：

积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

并对其中的各项费用的计算进行了一些说明，如

其中管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率

其他费用的计算也依此类推。

对其中的几点再说明一下:

第一，土地取得费用。上帖中几位同行的意见是将成本法中土地和建筑分开计算，分开后的公式形如凌云所提的(积算价格=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格－建筑物的折旧)，这个公式本身从大方向来说是没有错的(虽然我认为“土地重新构建价格”这个提法值得商榷)，问题是大家对它的理解如何？其中的关键就是土地取得费用的计算。以我个人认为，土地取得费用并非很多人认为的直接用基准地价修正值或成本逼近法或其他方法的计算结果代入即可，应该考虑土地投资在期初投入后在整个项目建设开发周期中应计和应摊的管理费、投资利息、税费及利润。
按照这种理解，当成本法按N维等同行的公式列出时，正确和完整的表达式应该是

积算价格=土地取得费用+建筑物全新重置价格－建筑物折旧(公式1)

其中土地取得费用=运用其他方法(基准法、逼近法、市场法等)计算的土地价格+土地应计的管理费用+投资利息+销售税费+开发利润(公式2)

建筑全新重置价格=开发成本+建筑应计的管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

建筑物折旧=重置价格×折旧率

但是这样计算我认为太繁琐了，所以我列出了我在上贴中的公式

积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润(公式3)

其中管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率

其他费用的计算也依此类推。

这个公式中的土地取得费用与上面的(公式1、公式2)不同，它只相当于公式2中的“运用其他方法(基准法、逼近法、市场法等)计算的土地在估价期日的价格”，其他的利息税费利润等都放到公式3中的后半部分与开发成本应摊应计的相关利息税费利润一并计算了，这样可以节省一点时间和纸张(笑)。

第二，一位同行对成本法做了精辟的解答，从中可以看出他对评估技术的研究。但是我对他的答复中的两个观点不敢认同，在此予以讨论。

首先，他认为“不少报告将基准地价修正结果直接作为土地取得费用，其缺乏一个契税及购买决策成本”。我个人不认为土地取得费用中应该单独另计契税和购买决策成本。因为不论是用基准地价修正法也好，市场比较法也好，成本逼近法也好，在它们的计算过程中已经隐含了土地取得时应计的相关契税；而购买决策成本也就是机会成本，已经通过后面的利润等的计算来弥补了。

其次，他认为“土地取得费用在建设之前一次投入啦（趸交），不需要再考虑土地的管理费用”。我个人认为，不要仅仅将“土地取得费用”理解为一块实际投入开发的土地(且是熟地)，而应该更多的将其理解为一项投资费用，一项名之为“土地”的投资，因此，尽管如他所说，在建设期之前，土地已经是熟地了，但是作为一项投资来理解，在整个建设期内，应该也还是要考虑管理费用的，也就是教材里写的，管理费用可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率”。

第三，最后要提的一点是，我非常赞同他所说的“工业房地产评估中，经常漏计税费和利润，认为自建房屋不需要考虑税费和利润，这也是错误的”。事实上，我经常看到，在实际工作中，很多人不仅仅是对自建工业房地产，还对自建民宅、自建办公楼等，一概以自建自用为理由，不计销售税费和利润，这是违反规范和估价理论的。如果认真阅读规范和教材，我们会很清楚，成本法的理论依据，从卖方而言，是生产费用价值论，从买方角度而言，是替代原理。。。。买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)，具体请参看教材。那些不计销售税费、利润的人，是犯了想当然的错误。

同行二：

对于这个问题我还是坚持房地分估因为房屋和土地有很多不同下面是我对这个问题的观点

首先：房屋有成新的概念而土地没有。房屋的积算价格是通过重置完全价格和成新率计算得出的。而土地是以年期修正来确定其价格的，土地不存在折旧的问题。

其次：“积算价格=土地取得费用+建筑物全新重置价格－建筑物折旧”这个公式是错误的

正确的公式应当是“房地价格=土地价格+建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧”。因为土地价格绝对不单单是“土地取得费”一项。

此外还有两个公式需要说明：

1、“土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）X年期修正系数”（公式一）

2、“建筑物的重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润”（公式二）

大家也许会有质疑认为（公式一）中的“土地开发费”及其相关的几项成本应当以成新率的形式进行计算。这在表面看来似乎有道理，但我们不妨细究一下“土地开发费”的内容。在求取房地价格的时候，我们往往将宗地内的所有开发程度纳入建筑物的范畴。而归纳入土地范畴考虑的开发程度只是“宗地外的几通”和“宗地内场地平整”。那么现在问题就归集到“宗地外的土地开发成本”是不是应当考虑成新率的问题了。答案肯定是否定的。因为宗地外设施的更新改造往往是由市政来做的，宗地使用者只要交纳了一笔市政费用就可以在土地使用期内持续使用。而以“土地取得费”和“土地开发费”为基数计算的其他几项土地价格组成项，就自然不用考虑折旧问题了。

再次：对于（公式二）中“建筑物建造成本”之外的其他几项是否应当计算折旧的问题。我认为应当！因为建筑物的建造成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润都是建筑物重置完全价格的组成部门。建筑物的折旧是对建筑物完全重置价格的折旧。大家不妨试想，其他几项如果不计算折旧的话，那么房屋将要报废的时候呢？将报废时建筑物的管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润还原原本本的和净残值共同组成着建筑物价格。这显然是不合理的！

同行一：

关于公式二：建筑物的重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润”（公式二）（建造成本应该包含专业费用：勘察设计费、监理费等）

房屋评估价格＝房屋全新重置价格×成新率

如果管理费用、投资利息、销售费用、销售税金的计算都是以房屋建造成本为基准，简化成：房屋全新重置价格＝房屋建造成本×（1+β）

房屋评估价格＝房屋全新重置价格×成新率＝房屋建造成本×（1+β）×成新率

可以这样描述：房屋评估价格＝房屋建造成本×成新率×（1+β），这样计算，评估结果中的管理费用、投资利息、销售费用、税金、利润已经考虑折旧啦，而不是在全新状态下发生的管理费用、投资利息、销售费用、税金、利润等。

习惯于用EXCEL表格操作的，经常会这么做。将管理费、利息、销售税费与建造成本用函数关联起来，建造成本一动，其他也动。

补充两点：

首先，关于土地取得费用中的契税。契税是买方支付，其计算依据是土地的市场价格。

采用市场比较法，选取的市场成交案例，其价格为市场价格，如果正常成交，那么其价格中包含了卖方的税费，但不含买方购置后需要支付的税费。除非你做交易修正，修正为包含买方税费的交易价格。

采用基准地价法求土地取得费用，从基准地价内涵来说，各种修正因素中没有交易修正（卖方承担税费的修正），因此求得价格是市场价格，不含买方契税。

采用成本逼近法，求解过程中，会考虑土地增值收益及卖方销售税费，但是，也没有买方的土地契税。

土地评估中，求得是宗地的市场价格，也就是这个价格既不是买方包税也不是卖方包税，大家按照有关法规承担相应的税费。买方承担契税，土地取得费用的实际支出为购买市场价格+契税费等。

其二、关于管理费。我个人认为建设过程中的管理费用支出，主要与建设投入相关，因此，以建设投入为基准计算比较合理。譬如：在土地在开发当中，按照土地价格取管理费，那么这管理费会不会因地段差异而相差悬殊？举个例子，在市中心做宗地内七通一平与在郊区做宗地内七通一平，单位面积的建设投入不会差异太大，但是，如果费率一样，那么就会造成管理费相差悬殊。宗地内的管理费主要用于支付建设方的办公支出、人员工资等，与建设投入多少、建设周期长短有关。

之所以考虑利息、利润、税费，因为这涉及资金投入的机会成本。因此，我个人认为，对于土地取得后的管理费，计算基准应该以建设投入成本为基准，比较合理。

葱爆二月天：

几点粗浅的意见：

1、房地产规范中，对于折旧的说法是“扣除建筑物的折旧”。这里的意思有两层：折旧是建筑物的而不是土地的；是扣折旧而不是乘以成新率。

那么接下来的就是看这个折旧怎么计算了。个人认为应该是用建筑物的原值为计算基数。这个原值包括建造成本、建筑物部分的管理费、建筑物部分的利润，建筑物部分的税金等。

2、关于土地部分是否计算税金利润等，各地做法一直没有统一。而没有统一会引起很多的问题，其中的问题就是导致成本法的计算口径与其他方法不一致。个人认为应从土地取得不同级别的市场形式来理解。一级市场：即征地拆迁后得到熟地，可以看作政府支付的成本；二级市场：招拍挂市场，可以看作开发商取得土地的成本；三级市场：转让土地，或者转让房地产的市场，就是开发商卖房卖地的市场，可以看作是开发商对土地的成本费用利润等（简称成本费用）。

我认为所谓的“公开市场”更接近于三级市场。

看到楼上各位精彩的讨论，觉得对成本法的讨论实在是太有意义了。也凑热闹谈几点粗浅的意见：

1、房地产规范中，对于折旧的说法是“扣除建筑物的折旧”。这里的意思有两层：折旧是建筑物的而不是土地的；是扣折旧而不是乘以成新率。

那么接下来的就是看这个折旧怎么计算了。个人认为应该是用建筑物的原值为计算基数。这个原值包括建造成本、建筑物部分的管理费、建筑物部分的利润，建筑物部分的税金等。

2、关于土地部分是否计算税金利润等，各地做法一直没有统一。而没有统一会引起很多的问题，其中的问题就是导致成本法的计算口径与其他方法不一致。个人认为应从土地取得不同级别的市场形式来理解。一级市场：即征地拆迁后得到熟地，可以看作政府支付的成本；二级市场：招拍挂市场，可以看作开发商取得土地的成本；三级市场：转让土地，或者转让房地产的市场，就是开发商卖房卖地的市场，可以看作是开发商对土地的成本费用利润等（简称成本费用）。

我认为所谓的“公开市场”更接近于三级市场。

同行一：

关于成新率：

《估价规范》5.4.9扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：........

3成新折扣法下的建筑物现值计算公式：

V＝Cq………………（5.4.9－3）

式中V─建筑物现值（元，元/m2）；

C─建筑物重置价格或重建价格（元，元/m2）；

S─建筑物预计净残值（元，元/m2）；

　t─建筑物已使用年限（年）；

N─建筑物耐用年限（年）；

q─建筑物成新率（％）。

注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。

“成新率×房屋全新重置价”是求取房屋现值的方法之一。